APARTMANLARDA ORTAK YERLER NASIL KULLANILMALI ?

(10 Mart 2008 tarihli Adana Ekspres Gazetesinde yayınlanmıştır)

Kat mülkiyeti yasasına tabi ana taşınmazlarda ortak yerlerin neler olduğu sözleşme ile belirtilebilir. Burada sözleşmeden kastedilen kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisi sırasınca yetkili tarafından Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen yönetim planıdır.
Ancak kat mülkiyeti yasasının 4.maddesinde zorunlu ortak yerler ayrıca belirtmiştir.
Bu madde gereğince  “… temeller, ana duvarlar, tavan ve tabanlar, antreler, merdivenler, asansörler, koridorlar, genel kömürlük ve ortak garajlar, kapıcı daire veya odaları, sığınaklar, genel çamaşırlık ve kurutma yerleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları… ortak yerler olarak tanımlanmıştır.
Ayrıca bu maddede sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerlerde ortak yer konusuna girmektedir.
Ortak yerlerin nasıl kullanılacağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti yasasının 19.maddesinde belirtilmiştir. Ancak bu maddede 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı yasa ile değişikliğe gidilerek yeni düzenlemeler yapılmıştır.
Kat mülkiyeti yasasının 19.maddesi gereğince kat malikleri ana taşınmazın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumak zorundadırlar.
Değişiklik öncesi kat mülkiyeti yasasında ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana ve boya yaptırabilmek için tüm bağımsız bölüm sahiplerinin izninin alınması gerekirken,  yeni yasa ile bu oy birliği kaldırılarak bağımsız bölüm sahiplerinin 4/5 ‘Nil izin vermesi yeterli görülmüştür.
Ayrıca ortak yerlerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana taşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde bağımsız bölüm sahiplerinden izin almaya gerek yoktur.
Kapıcı dairesi, genel kömürlük, sığınak, garaj ortak yer sayıldığından bu yerler nasıl kiraya verilebilinir? Değişiklik öncesi yasada bu yerlerin kiraya verilebilinmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile kararı gerekmekte idi. Konu ile ilgili Yargıtay kararları da bu yöndedir. Ancak 5711 sayılı yasa ile 19.maddede yapılan değişiklikle bu oranın 4/5 olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Yasanın 19.maddesindeki değişiklikten sonra mahkeme kararlarının da değişeceği düşüncesindeyim.
Ancak kat mülkiyeti yasasının 45.maddesi gereğince anataşınnazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anataşınmazın dış duvarlarının, çatı veya damının reklâm amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün bağımsız bölüm sahiplerinin oybirliğiyle verecekleri kararla mümkün olacaktır.
Ortak yerlerin kullanımında öncelikle ana taşınmaza ait yönetim planına ve mimari projesine bakılmalı, aksine bir hüküm yok ise kat mülkiyeti yasası gereğince karar alınarak işlem yapılmalıdır.
Apartmanlarda balkonların PVC ile kapatılması, dairelere demir şebeke takılması, genel otoparkın kullanım amacının değiştirilmesi vb. için kat mülkiyeti yasasının 19.maddesi gereğince bağımız bölüm sahiplerinin 4/5’nün izin vermesi gerekmektedir.
Bağımsız bölüm sahipleri isterlerse ortak yerlerin tasarrufuna ilişkin yönetim planında kat maliklerinin 4/5 oyu ile değişiklik yapabilirler. Yapılan bu değişiklik Tapu Sicil Müdürlüğüne bildirilerek beyanlar hanesine belirtme yapılması istenebilir.

Mehmet TEMEL
Seyhan 3.Bölge Tapu Sicil  Müdürü
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı