GAYRİMENKUL NASIL İPOTEK EDİLİR ?

(Adana Ekspres Gazetesi’nin 04/01/2007 tarihli sayısında yayınlanmıştır)
Bankaların konut kredilerine uyguladıkların faiz oranlarının düşük olması,vatandaşlarımızın ipoteğe yönelik taleplerinde artışa neden olmuştur.
Taşınmaz mal rehini ipotek,ipotekli borç senedi ve irat senedinden ibarettir.Ülkemizde kullanılanı ise ipotek tesisi işlemidir.
 İpotek,doğmuş veya ileride doğması olası bir borç için taşınmaz malın teminat gösterilmesidir.İpotek edilecek taşınmaz mal ipotek borçlusuna ait olabileceği gibi üçüncü kişi adına da kayıtlı olabilir.

İpotek tesisi işleminin yapılabilmesi için,

1. İpoteğe konu taşınmaz mal tapuda kayıtlı olmalıdır.
2. Taşınmaz mal sahibi ile ipotek alacaklısını Tapu idaresine başvurmalıdır.
3. İpotek tesisi Tapu Sicil müdürlüğünde yapılmalıdır.
4. Taşınmaz malın belirlenebilir olması gerekir.
5. Alacak miktarının belirlenebilir olması gerekir.

Aşağıda belirtilen koşulların varlığı halinde ipotek işlemi yapılamaz.

• Taşınmaz mal hisselere ayrılarak ipotek yapılamaz.
• İştirak halinde mülkiyet olarak kullanılan paylar ipotek edilemez.
• Üzerinde ihtiyati tedbir,kamu hacizi,konkordato ile verilen mehil,iflas ilanı ve aile yurdu tesisi belirtmelerinin varlığı halinde bu taşınmaz malda ipotek yapılamaz.
• Taşınmaz zeminde fiili olarak birden fazla parçaya ayrılarak kullanılıyor ise de,söz konusu parçalar tapu siciline tescil edilmeden ipotek yapılamaz.

  İpotek tesisi işlemi  Tapu Sicil Müdürlüğünde resmi senet düzenlenmek suretiyle yapılmaktadır.Ancak Tapu Kanunun 26.belirtilen istisnalar olan,Konut yapanlara,ihracatçılara,turizm tesisi yapanlara,esnaf ve sanatkarlara,tarımsal kredi alanlara Kredi veren kurum ile aralarında düzenlenmiş olan kredi sözleşmesi gereğince ipotek tesis edilmektedir.
İpotek alınan belirli bir para borcu için olabileceği gibi yapılan iktisadi faaliyetinden dolayı ileride doğabilecek borçların teminatına karşılık olarak ta tesis edilmektedir.
İpotek tesisinde, taşınmaz mal,ipotek alacaklısı,kredi miktarı,ipotek derecesi,faiz oranı,süresi,serbest dereceden yararlanma hakkı ipotek işleminin asli unsurlarını oluşturmaktadır. Bankalar lehine tesis edilen ipoteklerde faiz oranı belirtilmeli ve faiz oranı akdi faiz olarak ipotek tesis edilmesi mümkün değildir.
Bankalar ve Finans Kurumları lehine yapılan ipotek işlemleri ipotek tesis harcından muaf olup,sadece suret harcı ve Döner Sermaye bedeli tahsil edilmektedir.İpotekli taşınmaz malın satışı,alıcının ipotek borcunu kabul etmesi halinde mümkündür.Satıştan sonra Tapu idaresi ipotek alacaklısına yeni alıcıyı ve adresinin tebliğ eder.(MK:890) İpotek alacaklısı söz konusu alacağını bir başkasına devredebilir.Taraflar sonradan ipoteğin faiz oranı ve süresinde değişiklik yapılmasını Tapu İdaresinde isteyebilirler.Bu değişiklik yapılır.İpotek borçlusu ipotek tesisinde belirtilen sürede borcunu ödemez ise ,alacaklı ipoteğin paraya çevrilerek alacağının tahsilin İcra ve İflas Müdürlüğünden isteme hakkına sahiptir.İcra dairesi takibin başladığını Tapu idaresini bildirir ve Tapu İdaresinde taşınmaz malın siciline şerh verir.
Vatandaşlarımızın ipotek tesisinde,Tapuda tanzim edilen resmi senedi dikkatli ve özenle okumaları ve ondan sonra imza etmeleri kendi yararlarına olacaktır.

Mehmet TEMEL
Seyhan 3.Bölge Tapu Sicil Müdürü
Lisanslı Gayrimenkul  Değerleme Uzmanı