Konut Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? – Mehmet TEMEL

Taşınmaz  sahibi olmak toplumumuzda tutku halini almış bir finansal yatırım yöntemidir. İnsanlarımızın binbir sıkıntıyla, özveriyle yaptığı tasarrufu öncelikle bir ev sahibi olmak için kullanması bunun birincil kanıtıdır. Bir konuta sahip olduktan sonra yaptıkları birikimleri de yine gayrımenkule yatırım yapması söz konusu yönelimin tutku biçimine dönüştüğünün göstergesidir.
Ancak, halkımızın böylesine ilgi gösterdiği bir sektör hakkında yeterli bilgiyle donanımlı olduğu söylenemez. İnsanlarımız konut satın alırken genellikle olmazsa olmaz, temel  konuları irdelemek yerine, satın alacağı dairenin kartonpiyeri var mı, duvarlar alçı sıva mı, banyolar tavana kadar fayans mı türünden yüzeysel özellikler hakkında bilgi almakta ve satın alma kararlarında bu hususlar  etkili olmaktadır. Oysa, gayrimenkul almadan önce bazı hususlara dikkat edilmesi halinde ileride mağdur olmayacak ve büyük sorunlarla karşılaşmayacaklardır.
Bilindiği gibi, Tapu Yasası gereğince  tapuda kayıtlı  taşınmazların  satışı sadece  Tapu Müdürlüklerinde yapılmaktadır. Tapu Müdürlüğü dışında mülkiyetin devrine yönelik yapılan  hiçbir sözleşme tapu sicilinde adınıza kayıt için yeterli olmaz. Noterlerde yapılan sözleşmelerin hukuksal niteliği satış olarak değil “satış vaadi sözleşmesi” diye tanımlanır. Bu yolla sadece tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Bu durumda konut veya işyeri satın almadan önce nelere dikkat edilmelidir?Bunlar şöyle özetlenebilir:
1) Satın alınacak daire veya işyerinin gerçekten satıcıya ait olup olmadığı ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol edilmelidir. Satın alınacak yerle gösterilen yerin aynı yer olup  olmadığı konusunda bir kuşku varsa yetkili LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu)’na  başvurarak yetkili teknik personel aracılığıyla zeminde  tespit yapılmalıdır.
2)Satın alınacak bağımsız bölüm üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı ve yasaklayıcı  (Haciz, İpotek, Tedbir, Kamulaştırma, İflas vb.) şerhin ya da bir belirtmenin olup olmadığı tapu kütüğündeki “beyanlar” bölümü kontrol edilmelidir.
3)  Bağımsız bölümün Tapu Müdürlüğünde bulunan Genel İnşaat Projesi incelenmeli, mevcut daireyle projedeki dairenin aynı olup olmadığı incelenmelidir. Çünkü, bazen son katlar ilgili kurumlardan izin alınmaksızın mimari projeye aykırı olarak inşa edilebiliyor. Bazen de projedeki konutla alıcıya gösterilen konut farklı olabiliyor. Binada hangi bölümlerin ortak kullanıma ait yerler olduğu, kapıcı dairesinin olup olmadığı varsa yüzölçümü hakkında bilgi alınmalıdır.
4)  Satın alınacak bağımsız bölüm bodrum veya  zemin katta bir  işyeriyse genel inşaat projesine uygun olarak inşa edilip edilmediği kontrol edilmelidir. (Zemin kattaki ortak yerlerin bazı kısımlarının bitişik dükkana ilave edildikleri sıkça karşılaşılan durumlardandır.)
5)  Alınacak dairenin, işyerinin  hangi kurallara göre yönetileceğinin yazılı bulunduğu, gerek kat irtifakı, gerekse kat mülkiyeti tesisi sırasında Tapu Müdürlüğüne taşınmazın sahibi veya yetkili vekili tarafından verilen Yönetim Planı okunmalı, bağımsız bölümün  satın alınması halinde söz konusu yönetim planının onaylı  bir örneği alınmalıdır.
6) Belediyeden  genel inşaat projesinde söz konusu daireyle ilgili herhangi bir tadilat ve değişiklin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Dairenin yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığı tespit edilmeli; varsa belgedeki bilgilerle mevcut dairenin özellikleri karşılaştırılarak aynı olup olmadığı kontrol edilmelidir. Binanın yapım şekli, hangi tarihte inşa edildiği, dairenin kaç m2. olduğu, deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilip edilmediği de incelenmelidir.
7) Özellikle bodrum ve zemin katlardaki  birden fazla işyeri birleştirilerek kullanılabildiği için alıcı kullanılan yerle Tapu Müdürlüğünde korunan inşaat projesindeki yerin aynı olup olmadığının karşılaştırmalı incelemesini yapmalıdır.
8) Konutun bulunduğu ildeki Jeoloji veya Jeofizik Mühendisleri Odası Şubelerinden konutun inşa edildiği arsanın taşıdığı deprem riski ve zemin yapısı hakkında bilgi alınmalıdır.
9) Alıcının inşaatın yapım şekli  hakkında yeterli bilgisi yoksa İnşaat Mühendisleri Odasının bilirkişi olarak görev yapan bir inşaat mühendisinden konut ya da işyeri inşaatının yapım şekli, kullanılan inşaat malzemesi, deprem yönünden dayanaklığı vb. konularında bilgi alınması yararlı olacaktır.
10) Ayrıca, konutun inşa edildiği arsanın imarı durumu hakkında belediyeden bilgi alınmalıdır. Arsanın planda hangi amaca ayrıldığı, planda herhangi bir değişiklik olup olmadığı öğrenilmelidir.
11) Alıcı satın alacağı konutun değeri hakkında yeterli bir bilgiye sahip değilse ekonomik açıdan herhangi bir zarara uğramamak için satın alacağı konutun değerini bir Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanına tespit ettirmesi yararına olacaktır.
12) Tapudaki satış  bedeli, taşınmazın Belediyede kayıtlı emlak beyan değerinden düşük olmamalıdır. Bunun için taşınmazın emlak beyan değerini gösterir bir belge Belediyeden alınarak Tapu Müdürlüğüne verilmelidir.
13) Satış işlemi için Tapuda düzenlenen  satış resmi senedi taraflarca  mutlaka okunmalı, düşülen tereddütler hakkında  ilgili personelden bilgi alındıktan sonra imzalanmalıdır.
Taşınmaz mal satın alınmadan önce, taşınmaz mallara  yönelik gereksinim duyulan bilgiler mutlaka  o bilginin bulunduğu resmi kurumlardan alınmalıdır.
Vatandaşlarımız, gayrımenkule yatırım yapmadan önce, yukarıda özet halinde belirtilen hususlara dikkat etmeleri halinde ileride herhangi bir hukuksal sorunla karşılaşmayacak, ekonomik açıdan zarara uğramayacaktır.

Mehmet TEMEL
Tapu Müdürü/Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı