TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL DEĞERLEME MESLEĞİ (*) Mehmet TEMEL

 Türkiye’de Gayrimenkul Değerleme Mesleği’nin  sorunları ve  bu sorunlara ilişkin çözüm önerleri getirilerek  bir değerlendirme yapılmıştır:
1-Türkiye’de Gayrimenkul Değerleme Mesleği’ne ilişkin bir yasal düzenleme yerine birden fazla kurumun farklı tebliğ ve yönetmelik düzeyinde düzenlemeleri bulunmaktadır. Değerleme Mesleği’nin faaliyetlerine ilişkin Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve BDDK’nın düzenlemeleri de mevcuttur. Her iki kurumun düzenlemeleri arasında paralellikler olmasına karşın farklılıklar da var.
Değerleme uzmanlarının meslek örgütü olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği(TDUB)’nin, SPK’nin vesayetinde olması TDUB’un  faaliyet ve karar süreçlerinde kısıtlama oluşturmaktadır. Mevcut düzenlemeler yerine, ivedilikle Değerleme Meslek Yasası’nın çıkarılması gerekmektedir. TDUB statüsünde belirtilen görevleri yerine getirme noktasında daha aktif ve üyeleri ile daha etkin iletişim içerisinde olmalıdır.
2-Tek tip değerleme rapor formatı; değerleme sektörünün  yaklaşık yüzde 90’lık müşteri portföyünü oluşturan banka sektöründe her bankanın farklı formatı olduğu için değerleme şirketlerinden kendi bankalarının değerleme raporu formatlarını kullanmaları istenmektedir. Ayrıca, her değerleme şirketinin kendi değerleme işleyiş ve süreçlerini düzenleyen yazılı esas ve kuralları bulunmaktadır. Bu nedenlerle bazen aynı taşınmaza ait kabul edilebilir hata dışında  farklı  değer takdirleri yapılabilmektedir.
Her  bankanın alacağı değerleme hizmetini kendi teknik şartnamesine uyulmasını şart koşması, değerleme mesleğine müdahale anlamına gelir ki bu da  değerleme mesleğinin en önemli ilkelerinden biri olan objektiflik ilkesi ile bağdaşmamaktadır.
Bankaların değerleme hizmeti alımlarına ilişkin olarak düzenledikleri kendi teknik şartnamelerinin mevcut değerleme mevzuatı ile ne kadar uyumlu olduğu da ayrı bir tartışma konusudur.
Tüm değerleme verileri aynı olan bir taşınmaza, bir bankanın teknik şartnamesi gereğince taşınmaza değer verilirken, bir diğer bankanın teknik şartnamesine göre  taşınmaza değer verilememektedir. Ayrıca değerlemeden kaynaklanacak tüm maddi sorumluluk da Değerleme Şirketinde bulunmaktadır. Bu anlaşılır ve kabul edilebilir bir durum değildir.
Bu durum mesleğe olan  güvenilirliği sarsmakla  kalmayıp, hukuki problemleri de beraberinde getirmektedir. Bu yüzden SPK tarafından Uluslararası Değerleme Standartları  ve  mevcut  Türkiye’deki taşınmaz hukuku  dikkate alınarak, bankalara tek ve ortak bir değerleme rapor formatı oluşturmalıdır.
Nasıl ki Değerleme Kuruluşları Bankaların bankacılık faaliyetlerine ilişkin  değil herhangi bir müdahale bulunamayıp bir öneri dahi getiremiyorlarsa, Bankaların da, Değerleme Kuruluşlarının Değerleme hizmetlerini yerine getirmelerinde herhangi bir müdahaleleri olmamalıdır. Bankalar istek ve önerilerini BDDK veya SPK’ya bildirmelidirler.

3– Bankalar verdikleri krediler için ipotek karşılığı teminat olarak aldıkları taşınmazların değerleme raporlarını değerleme şirketlerinden en geç iki gün  içerisinde istemektedirler. Bu süre mevcut olumsuz koşulların varlığında sağlıklı bir rapor üretimi için yeterli değildir. Bankalar tarafından değerleme hizmetinin bir yarış halinde getirilmesi, hem kendi risklerini arttıracak, hem de değerleme mesleğinin gelişimini engelleyerek ve saygınlığına zarar verecektir. Bu nedenle değerlemesi yapılacak taşınmazların nitelikleri ve Avrupa Birliği ülkelerindeki uluslararası değerleme kuruluşlarında uygulanan süreler dikkate alınmak suretiyle bankaların ve değerleme kuruluşlarının risklerini azaltmak amacıyla süreler yeniden belirlenmelidir.
4– Değerleme Raporu’nun hazırlanması sürecinin büyük bir bölümü inceleme ve araştırmaya dayanmaktadır. Değerlemeye  esas alınan verilerin tamamına yakını kamu kurum ve kuruluşlarında bulunmaktadır. Ancak bu bilgi ve belgelere ulaşmakta ciddi sıkıntılar yaşanmaktadır. Bunda temel etken, kamu kurumu ve kuruluşları tarafından değerleme mesleğinin öneminin ve ekonomideki yerinin tam olarak anlaşılmamasıdır. Kamu kurum ve kuruluşlarının personelleri genellikle değerleme uzmanlarını kendi işlerini aksatan kişiler olarak görmekte ve değerlemeye ilişkin bilgileri vermekle yükümlü olmadıklarını düşünmektedir.
Başta kamu kurumu niteliğindeki değerleme uzmanlarının meslek örgütü olan TDUB başta olmak üzere SPK ve BDDK, değerleme uzmanlarının mesleklerini icra edebilmeleri için, inceleme ve araştırma  yapma durumunda oldukları bakanlıklar (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı vb.) marifetiyle, bağlı kamu kurum ve kuruluşlarına bilgilendirmede bulunarak hukuki düzenlemelerin yapılması sağlanmalıdır.
5– Ülkedeki yasal düzenlemeler nedeniyle, değerleme uzmanlarının değerlemede esas alacakları verilerde sıkça değişiklik yapılmaktadır. Bu nedenle TDUB tarafından değerleme uzmanlarına değişik illerde periyodik olarak eğitimler verilmeli ve uygulama birliği sağlanmalıdır. Belirli zaman aralıkları ile alınması zorunlu tutulan Lisans Yenileme Eğitimlerinin içeriği, etkinliği ve süresi arttılmalıdır.
6– Avrupa Birliği ülkelerinde olduğu gibi, ülkemizde de bir veri bankası kurulmalıdır. Değerlemesi yapılacak taşınmaza ait bilgilerin ortak bir veri bankasından elde edilmesi halinde, değerleme uzmanları  gereksinim duydukları verileri daha kısa sürede, kolayca bulabilecektir. Böylece, hem aynı taşınmaza ilişkin olarak çok farklı değer tespitleri olmayacak, hem de bankalar verdikleri kredilerin risklerini minimize etmiş olacaktır.
7– Sermaye Piyasası Yasasının 76. maddesi gereğince ilgili kuruluşların görüşleri alındıktan sonra Sermaye Piyasası Kurulu tarafından tespit edilerek yürürlüğe giren Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi’ne uymayarak, arifede belirtilen değerleme ücretinden daha düşük ücret değerleme ücreti ödeyen, ulaşım giderlerini ödemeyen Bankalar bulunmaktadır.
TDUB’un  statüsünde  belirtilen  görevi  gereği SPK ve BDDK’ya başvurarak bu tarifeye uymayan bankalar hakkında yasal işlemlerin yapılması sağlanarak kamuoyuna duyurulmalıdır.
TDUB, ayrıca tebliğe aykırı değerleme hizmet sözleşmesi imzalayan birlik üyesi değerleme Kuruluşları hakkında disiplin yönetmeliği hükümlerini uygulamalı ve SPK’ya bildirmelidir.
8– SPK’nin asgari ücret tarifesinde aynı değerleme raporuna konu, aynı tarihte ve tek seferde değerleme çalışması yapılan aynı parsel üzerindeki birden fazla konut niteliğindeki bağımsız bölümlerin değerlemesine ilişkin ücret belirlenmiş olunmasına karşın, toplu olarak yapılan iş yerleri ve araziler için herhangi bir ücret tarifesi bulunmamaktadır. Bu durum bankalar tarafından farklı yorumlanarak, farklı uygulamaların yapılmasına yol açmakta  ve değerleme kuruluşlarına  eksik değerleme ücreti ödenmesine neden olmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından Değerleme Uzmanları Birliği üyelerinin vereceği değerleme hizmetlerine ilişkin ücretlerin tutarlarına ve sınırlarına ilişkin olarak yürürlükte olan tebliğin uygulanmasında yaşanan sorunlar ve çözüm öneriler hakkında  Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Türkiye Bankalar Birliği ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliğinden bilgi talep edilerek gayrimenkul değerleme asgari ücret uygulama esasları tebliğinde gerekli değişiklik ve düzelte yapılmalıdır.
9-SPK mevzuatı kapsamında talep edilen tüm taşınmaz değerleme taleplerinin, SPK lisanslı şirketlerin kadrosundaki uzman yetersizliği nedeniyle  karşılanması mümkün olmadığı için, şirketler bu değerleme hizmetlerini çözüm ortakları eliyle yerine getirmektedir. Ancak, gerek SPK ve gerekse BDDK tarafından değerleme hizmeti veren çözüm ortaklarının nitelikleri, eğitim durumu, deneyimi ve çalışma koşullarını belirleyen herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. Bu nedenle, değerleme şirketleri bu konuda yeterli eğitim, deneyim ve yetkinliği olmayan kişilere rapor düzenlettirmek zorunda kalmaktadır. Bu durum ileride bankaların risklerini arttıracak, ayrıca mesleğe büyük zarar verecek niteliktedir.
Değerleme  faaliyetlerinin önceden saptanmış ölçütlere uygunluk derecesini araştırmak ve sonuçları ilgi duyanlara bildirmek amacıyla tarafsızca kanıt toplayan, bu kanıtları değerleyen ve raporlayan sistematik bir süreç olan denetim görevi TDUB tarafından hiç yapılmadığı gibi, SPK tarafından yapılan denetimler de çok yetersizdir. Sosyal medyada ve değerleme uzmanları tarafından  bizzat  yazılı ve sözlü olarak dile getirilen bunca hukuka aykırı uygulamalara yetkili kurumların sessiz kalmaları çok düşündürürcüdür.
Gayrimenkul Değerleme Raporu’nu hazırlamaya yetkili değerleme uzmanlarının nitelikleri BDDK ve SPK tarafından farklı olarak belirlenmiş, sektörde farklı iki ayrı uygulama ortaya çıkmıştır. BDDK, lisans mezunu olmanın yanı sıra değerleme mesleğinde üç yıl hizmeti olanları değerleme uzmanı olarak kabul edip rapor hazırlama yetkisi vermesine karşın, SPK, Lisans mezunu olup, Değerleme Uzmanlığı Lisans Sınavı’nı başararak en az üç yıl deneyim sahibi olmayı şart koşmaktadır. SPK, ayrıca lisanslama sınavında başarılı olup da, deneyimi süre olarak eksik olanlara Değerleme Uzman Yardımcısı unvanı vererek sektörde çalışmalarına  imkân vermektedir.
BDDK ve SPK, lisanslı gayrimenkul değerleme şirketlerine “çözüm ortağı” olarak hizmet verenlerin çözümsüzlük ve sorun kaynağı olmaması için SPK, BDDK ve TDUB’un çözüm ortaklarına ilişkin kapsamlı ve  ortak bir düzenleme yapmaları temel bir zorunluluktur.
10– Gerek SPK ve gerekse BDDK, lisanslı değerleme uzmanlarına bağımsız ve  bireysel hizmet verme olanağı vermemektedir. Lisanslama sınav giriş kılavuzunda ve SPK Kanunu’nda  böyle bir hüküm olmamasına karşın, yönetmelik ve tebliğ düzenlemelerinin değerleme uzmanlarının sadece değerleme şirketlerinde kadrolu veya şirketlerin çözüm ortağı olarak çalışmak zorunda bırakılması, açıkça hukuka aykırıdır.
Değerleme uzmanlığı, hizmet sektöründe emek ve bilgi yoğunluklu disiplinlerarası bir meslektir. Bu tür değerleme hizmetinin sadece şirketler tarafından yapılmasına imkân veren Türkiye dışında başka bir ülke yoktur. Oysa değerleme şirketinin SPK’dan lisans almasına imkân veren de, yine kadrosundaki beş değerleme uzmanıdır. Değerleme uzmanlarına da bağımsız ve bireysel olarak çalışma imkânı veren düzenlemeler ivedilikle yapılmalıdır. Ayrıca, TDUB’un üyesi olan değerleme uzmanlarının bankalar dışında kamu kurum ve kuruluşlarına bağımsız olarak değerleme hizmeti verilmesi konusunda gerekli girişimlerde bulunarak yeni düzenlemelerin bu yönde yapılması sağlanmalıdır.
11– Sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası kurumlarının ve ihraçcıların sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıracakları değerleme işlemlerinde verilen değerleme hizmetlerine ilişkin esasları düzenleyen Uluslararası Değerleme Standartları  Sermaye Piyasası Kurulu (Seri: VIII, No: 45) nolu tebliği yayınlanarak 01.05.2006 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Ancak, uluslararası değerleme standartlarında Türkiye’deki gayrimenkul hukuku ve koşullarına uygun olmayan hususların bulunması nedeniyle halen taslak halinde olan  Türkiye  Gayrimenkul Değerleme Standartları (TUGDES) ‘nın hazırlanarak yürürlüğe girmesi sağlanmalıdır.
12-Değerleme uzmanları, bankalar ve finansal kiralama şirketleri, gayrimenkul yönetimi plânlama kuruluşları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, arazi ve arsa geliştirme kuruluşları, kamu kuruluşlarının inşaat, emlâk ve kamulaştırma birimleri, harita ve inşaat firmaları, gayrimenkul finansman, gayrimenkul değerleme şirketleri, gayrimenkul proje geliştirme, yönetim ve denetim kuruluşları, sigorta şirketleri, Özelleştirme İdaresi, Gelir İdaresi, belediyeler ve Milli Emlâk Genel Müdürlüğü gibi kurumlarda çalışabileceklerinden, değerleme mesleğine yönelik olarak üniversitelerde lisans düzeyinde eğitim verilmelidir.
Türkiye’de şu anda sadece  Kadir Has Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Yüksekokulunda “Gayrimenkul ve Varlık Değerleme Bölümü” lisans derecesinde eğitim verilmektedir.
Yukarıda saydığımız nedenlerle SPK, BDDK ve TDUB  tarafından   üniversiteler ve YÖK nezdinde gerekli girişimlerde bulunularak söz konusu bölümün diğer üniversitelerde de açılması için çalışmalar yapılmalıdır.
(*) Mehmet TEMEL’in Okan Üniversitesi Gayrimenkul Finansmanı ve Değerleme Yüksek Lisans Proğramı “Türkiye’de Gayrimenkul Değerleme Sektör Analizi” bitirme projesinin “Sonuç ve Değerlendirme” bölümüdür.

Mehmet TEMEL
Tapu Müdürü
Lisanslı Değerleme Uzmanı
ÇÜ.Adana MYO.Konuk Öğretim Gör.
mehmet.temel@armatd.com.tr